上市房企百强综合实力提升 保障房建设成共识

　　报告解读

　　上市房企综合实力整体提升 业绩增速放缓

　　根据此次峰会发布的《2011中国房地产上市公司测评研究报告》，2010年，房地产上市公司平均总资产仍然保持了快速的增长态势，平均总资产为246.08亿元，同比增长达45.97%。其中，万科以2156.37亿元的资产总额继续领跑上市房地产企业，其资产总额达到全部上市企业均值水平的8.76倍，规模领先优势进一步扩大。

　　同时，上市房地产企业业绩仍保持快速增长，营业收入平均值为74.15亿元，同比上升61.84%。近三年上市企业总体营业收入水平呈上升趋势，但增速明显下降。

　　资金链压力渐增 融资创新成亮点

　　2010年，国家出台多项措施收紧房地产融资，上市房地产公司面临的融资环境逐步收紧，多条融资渠道先后受阻，资金压力显著上升。统计表明，各大银行共计向样本房地产上市企业发放总额逾1000亿元的银行授信，与2009年相比下滑超过60%。除银行信贷外，上市渠道也基本停摆。A股房地产IPO全面暂停，香港市场IPO同样困难重重。此外，股权融资大门基本紧闭，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，2010年样本房地产上市企业定向增发总额下降94.60%。债券融资也同样陷入低迷。

　　面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统融资渠道受限，房地产上市公司积极争取拓展融资渠道，通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平，房地产上市企业融资创新成为2010年房企融资面一大亮点。

　　在港上市房企全面领先

　　报告显示，2010年，上市房企特别是沪深上市房企受楼市调控政策的影响较为明显。A股上市房地产企业在2009年的营业收入增速为78.20%，2010年的营业收入增速下降了20个百分点，为58.37%。而港股的上市房地产企业营业收入增速在2010年提升至71.22%，环比上升了8个百分点。

　　2010年，沪深房地产上市公司房地产业务收入均值为32.12亿元，同比增长33.82%；在港上市公司房地产业务收入均值高达87.03亿元，同比增幅同样超过三成。总体而言，大陆在港上市房地产公司资产规模仍然领先于沪深上市房地产公司，且在港上市公司房地产收入规模和增长速度整体始终优于沪深上市公司，规模差距有进一步扩大的趋势。

　　此外，盈利能力指标也显示沪深房地产上市企业与在港上市房地产企业在盈利能力上差距显著。除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。

　　经营效率小幅下降 抗风险能力有所提高

　　报告显示，2010年，受调控政策影响，房地产上市企业存货消化速度降低，现金的回流受阻，企业资金链面临较大压力。另外，流动资产周转率和总资产周转率亦出现不同程度下降，企业运营效率较2009年有所下降。沪深房地产上市公司的存货周转率为72.15%，较2009年下降20.20个百分点；流动资产周转率为42.37%，下降0.78个百分点；总资产周转率为31.85%，下降2.36个百分点。

　　此外，2010年上市房地产企业负债情况也不容乐观，资产负债率指标普遍高企，资产负债率均值为66% 。但从各大房企偿债指标上看，情况好于预期且优于往年。2010年各大房地产销售业绩良好，回笼资金及时，货币资金等自由资金盈余充沛，短期抗风险能力比往年也有提高。

　　城市布局规模扩大 建设保障房成共识

　　2010年，多数房地产企业特别是竞争实力较强的上市房企进入的区域范围进一步扩大，中西部地区二线重点城市以及更多区域的三四线城市成为房地产上市公司的布局热点。竞争实力较强的上市房企多大幅扩充进入城市数量，大举进入二、三、四线城市，其中，恒 大地产2010年进入城市数最多，达62个，万科、保利、碧桂园、华润置地、金地等知名房企进入城市均超过20个。

　　另一方面，随着我国保障性住房工作的逐步展开，不少大型房地产开发企业已参与到保障房投资和建设的工作中来。2010年以来包括万科、远洋、华润、保利等在内的诸多国内知名的大型房企都频繁参与各地保障性住房建设，而绿城集团甚至成立了专门的公司主导运营，更多地进入保障房领域似乎已成为各大主流开发企业的共识。